Viola congreso de Nayarit autonomía municipal

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El pasado 4 de abril fue publicada en el Periódico Oficial del estado de Nayarit la Ley de Fraccionamientos y Acciones de Urbanización del Estado, aprobada cuatro días antes por los diputados de la entidad.

La nueva legislación ha generado opiniones divididas debido a que resta ‘poder’ al afectar las atribuciones de los gobiernos municipales, que tienen la garantía constitucional de determinar la forma en que se desarrolla urbanísticamente su territorio, y que ahora deberán compartir estas competencias con el Instituto de Planeación del Estado de Nayarit (Iplanay).

El artículo cuarto de la nueva ley, uno de los puntos que más controversia ha suscitado, establece que “ningún fraccionamiento podrá llevarse a cabo dentro de los límites del estado sin la autorización previa expedida por el titular del Poder Ejecutivo, por conducto del Iplanay”.

Un exhaustivo análisis realizado por CPS Noticias, en el que fueron entrevistados diversos funcionarios públicos, expertos en materia de desarrollo urbano y empresarios desarrolladores de Nayarit, revela que el nuevo marco legal contraviene la autonomía municipal prevista en el artículo 115 de la Constitución, el cual establece que los municipios son responsables de otorgar permisos para construcciones y autorizar la utilización del suelo.

La nueva ley establece que, además de participar en la elaboración de los planes de desarrollo urbano, el Iplanay deberá elaborar y expedir un “dictamen de procedencia de fraccionamiento”, en el cual se otorga o no la autorización para llevar a cabo la construcción de fraccionamientos o conjuntos urbanos. 

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La recién aprobada ley consagra también nuevos poderes al gobernador de Nayarit, Miguel Ángel Navarro Quintero, impulsor de la iniciativa aprobada, quien deberá expedir, por conducto del Iplanay, la autorización de fraccionamientos cuando la dictaminación del Instituto resulte favorable. 

En primera instancia, los Ayuntamientos recibirán las autorizaciones de fraccionamientos y desarrollos para integrar el expediente de cada proyecto, el cual deberán analizar y verificar que reúna los requisitos, previo a que el Iplanay emita el dictamen de procedencia y, cuando esto suceda, los municipios otorgarán la licencia para la construcción de las obras.  

A partir del último trimestre del año, cuando se cumplan los 180 días desde la aprobación de la ley, el Iplanay estará a cargo de dar su visto bueno a los desarrolladores que pretendan construir condominios en los municipios de Nayarit. Es decir, los edificadores además de solicitar el permiso municipal, tendrán que acudir al Iplanay para que expida el dictamen de procedencia de su desarrollo y, una vez pasado este filtro, los municipios podrán emitir las licencias de construcción.

Una vez que el Iplanay emita una resolución, el expediente será turnado a los gobiernos municipales para que finalicen el trámite con la autorización de la licencia, o su negativa, en caso de incumplir con los requisitos que marcan los ordenamientos legales.  

Aunque la ley promete renovar la dinámica de desarrollo urbano en la entidad al cambiar la forma en que se autorizan los fraccionamientos, diversas voces consideran que los cambios aprobados por el Congreso nayarita vulneran, a todas luces, la autonomía municipal. 

La alcaldesa de Bahía de Banderas, Mirtha Villalvazo Amaya, aseguró que la nueva ley viola la autonomía de los municipios de Nayarit, aunque no aclaró si el Ayuntamiento presentará algún recurso legal para impugnar la normativa. 

“Esa es una ley que, lo sabemos, viola toda la autonomía de los municipios del estado, porque no afectó solo a Bahía, sino al estado, es un tema que no es político, es de autonomía y creo que a la revisión del mismo pues veríamos cuál es el parte aguas de lo que supuestamente habla la ley”, dijo a los micrófonos de Tribuna de la Bahía. 

En tanto, un análisis realizado por la Asociación de Empresarios de Puerto Vallarta y Bahía de Banderas reveló que la autorización de fraccionamientos por parte del Iplanay es una “franca contravención a la autonomía municipal prevista en artículo 115 de la Constitución, ya que el municipio es libre, sin restricción del estado, en materia de ordenamiento territorial”. 

Por este motivo, los desarrolladores no descartan que puedan presentarse apelaciones y amparos en contra de la nueva ley, aunque al mismo tiempo consideran que los cambios previstos generarán mayor orden al obligar a que los fraccionamientos sean mejores, regularizados y con factibilidad. 

Por su parte, la diputada Selene Cárdenas, durante la sesión celebrada en la que se aprobó la ley, advirtió que la iniciativa enviada por el gobernador de Nayarit viola el artículo 115 constitucional que consagra la autonomía de los municipios para formular y aprobar la zonificación y planes de desarrollo urbano. 

“Es una ley inconstitucional que le corresponde expresamente al municipio ese tipo de materia y no así al estado. Entonces no solo está haciendo violatorio de las atribuciones al propio municipio, sino está siendo violatoria también de la Ley General de Asentamientos Humanos y Ordenamiento Territorial”, señaló la legisladora durante la sesión plenaria.

Dicha ley señala, en su artículo 11, que corresponde a los municipios expedir las autorizaciones, licencias o permisos de las diversas acciones urbanísticas con estricto apego a las normas jurídicas locales, planes o programas de desarrollo urbano. 

CPS Noticias buscó entrevistas con los alcaldes de Morena y de la oposición de Nayarit para conocer si presentarán algún recurso legal para impugnar la legislación y su postura sobre la controversial ley. 

Los presidentes de Tepic, Compostela, Ixtlán del Río, San Blas, Tuxpan y Amatlán de Cañas guardaron silencio y declinaron atender las decenas de peticiones de entrevista que se les hizo llegar desde el mes pasado.

¿Qué sigue después de la aprobación de la Ley?

Conforme a los cambios que prevé la nueva ley, el gobernador de Nayarit, Miguel Ángel Navarro Quintero, tiene un plazo de 180 días hábiles para expedir el Reglamento de la Ley de Fraccionamientos y Acciones de Urbanización del Estado de Nayarit y el nuevo Programa Estatal de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

Los Ayuntamientos, por su parte, deberán adecuar sus reglamentos municipales dentro de los 60 días posteriores a la publicación del Reglamento de la Ley, y en un plazo de 180 días deberán expedir y, en su caso, modificar sus planes y programas de desarrollo urbano y ordenamiento territorial, para ajustarlos a las disposiciones de la nueva legislación. 

Durante este tiempo, el Iplanay deberá acercarse a las autoridades municipales para socializar sus nuevas atribuciones y brindar apoyo para la actualización de los reglamentos locales.

En entrevista con CPS Noticias, Omar Felipe Vizcarra Sanjuan, director de ordenamiento territorial del Iplanay, señaló que, tras la aprobación y publicación de la ley, el Iplanay tiene un lapso de seis meses para trabajar, en conjunto con los ayuntamientos, las modificaciones a los ordenamientos locales.

Para asumir estas funciones, el Instituto deberá aumentar su plantilla laboral este año, además de contar con un incremento presupuestal para atraer perfiles que le permitan cumplir con las nuevas funciones que asumirá el Iplanay en materia de ordenamiento territorial. 

“Nosotros no tenemos esas atribuciones al día de hoy así que estamos haciendo todas las adecuaciones necesarias a través de nuestra junta de gobierno, ya estamos haciendo la solicitud. No es fácil contar con personal técnico en esta materia, nos estamos dando a la labor de poder conseguir estos perfiles”, dijo el arquitecto Vizcarra Sanjuan.

El funcionario consideró que no se violan las garantías constitucionales de los municipios, ya que las autoridades locales seguirán a cargo de autorizar las licencias y permisos para la construcción de nuevos fraccionamientos.

“La primera intención es dejar al ayuntamiento como el centro de todos los trámites; el ayuntamiento recibe los trámites, nosotros nos convertimos en una parte externa, que le estaríamos dando esa categoría para el estado y para que el trámite nuevamente pueda llegar al municipio y sean ellos mismos los que sigan ejecutando los trabajos”, expresó.

Asimismo, la Secretaría de Infraestructura del estado será la responsable de supervisar la ejecución de las obras de urbanización que se lleven a cabo en el estado, y en su caso suspenderlas si carecen de permisos, o no se ajustan a los términos del permiso o cuando se lleven a cabo habiendo concluido el plazo señalado.

Para poder implementar los cambios que contempla la ley, este año se deberán realizar los ajustes en materia de autorizaciones en la Ley de Ingresos de Nayarit y en las respectivas leyes de ingresos municipales.

Aunque en última instancia los municipios otorgarán la licencia para la construcción de fraccionamientos, la nueva ley establece que el Iplanay deberá expedir un “dictamen de procedencia de fraccionamiento”, en el cual se otorga o no la autorización para llevar a cabo la construcción de fraccionamientos. 

Los desarrolladores deberán presentar su solicitud de autorización de fraccionamientos ante la autoridad municipal, en la que deberán incluir la documentación enlistada en el artículo 84 de la nueva ley. Una vez que se integre el expediente, la solicitud será enviada por los Ayuntamientos al Iplanay para que dentro de un plazo de 10 días realice la revisión correspondiente.

Integrado el expediente, el Iplanay solicitará a la Secretaría de Movilidad y a la Secretaría de Desarrollo Sustentable, los dictámenes de movilidad y medio ambiente. Analizada la información, el Iplanay dará inició a la elaboración del dictamen previo pago de derechos establecido en la Ley de Ingresos del estado, en un plazo que no exceda de 45 días hábiles. 

Una vez concluida la revisión, el Iplanay hará saber al Ayuntamiento si el proyecto de fraccionamiento es aprobado o denegado, por lo que será la autoridad municipal la que informe al desarrollador si su dictamen fue autorizado. De ser autorizado, el desarrollador podrá entonces solicitar la licencia de construcción del fraccionamiento, cuya solicitud deberá ser presentada con el dictamen de procedencia expedido por el Instituto. 

Expertos coinciden en que la ley es necesaria, pero faltó socialización

El arquitecto y urbanista Alfonso Baños Francia, docente del Centro Universitario de la Costa de la Universidad de Guadalajara, destacó que la nueva ley de fraccionamientos podría ser el instrumento necesario para dar certidumbre a los desarrolladores, sin embargo, es perfectible y faltó socialización, sobre todo con los municipios que enfrentan un crecimiento inmobiliario sin precedentes, como Bahía de Banderas.

“Como toda norma, como toda nueva actualización, tiene algunos aspectos que son cuestionables, uno de ellos yo diría que es inclusive el nombre de la ley, que remite a un concepto que ya está pasado de moda que es el fraccionamiento como tal (…) Creo que el contenido general también tiene aspectos positivos”, dijo Baños Francia.

El experto en desarrollo urbano de la región de la Bahía de Banderas aseguró que esta ley no inhibirá las inversiones, como algunos sostienen, ya que se trata de un instrumento necesario para dar certeza a los desarrolladores y a la población, pues ahora se garantizará, entre otras cosas, que las nuevas unidades habitacionales cuenten con servicios.

De acuerdo con la nueva ley, los ayuntamientos deberán verificar que los servicios públicos de agua potable, drenaje, pavimentos y alumbrado público en los fraccionamientos, sean prestados a los habitantes de manera eficiente y sustentable, considerando para el servicio de alumbrado la instalación de mecanismos para el aprovechamiento de energías limpias.  

“No debería de inhibir la inversión, al revés, debería de contribuir a dar cierta certeza. Probablemente sí haya un tema en el costo del suelo, pero que no necesariamente está vinculado con la ley misma”, dijo.

El académico de la UDG aseguró que no habrá una violación a las garantías constitucionales municipales, puesto que desde hace años las autoridades estatales están involucradas en las regulaciones de los nuevos asentamientos urbanos.

“Si bien el 115 (artículo constitucional) determina que la administración del desarrollo urbano corresponde fundamentalmente a los municipios, los municipios forman parte de una federación y forman parte de una entidad federativa (…) Lo que hace el Gobierno de Nayarit es incrementar su involucramiento en el proceso de fraccionamientos, me parece que no es anticonstitucional, desde mi perspectiva, pero inclusive sí está ya considerado este nivel de gobierno”, detalló.

Finalmente, Alfonso Baños se manifestó a favor de estas actualizaciones, necesarias para que el crecimiento de municipios jóvenes, como Bahía de Banderas, sea ordenado, sin vicios y con las garantías que requieren tanto desarrolladores como compradores.

En el mismo tono, Daniela Hernández Pacheco, docente de la Universidad Autónoma de Nayarit (UAN), coincidió en que no hay elementos para asegurar que las inversiones podrían detenerse en Nayarit tras la aprobación de la nueva ley.

“La ley de fraccionamientos tiene como objetivo principal garantizar la seguridad jurídica en el proceso de fraccionamiento o lotificación de terrenos. Esto significa que los inversionistas tendrán mayor certeza en cuanto a los requisitos y procedimientos necesarios para llevar a cabo estas actividades, lo que reduce el riesgo de pérdidas y conflictos legales”, dijo.

Además de la certidumbre jurídica que garantiza a inversionistas y desarrolladores, señaló que la nueva ley beneficiará también a los compradores, quienes tendrán mayores garantías de servicios. 

“La ley obliga a contar con lotificaciones que cuenten con todos los servicios de agua, drenaje y luz, lo que garantiza una infraestructura adecuada y una mayor seguridad para los habitantes de los fraccionamientos”. 

La también encargada de diseño arquitectónico de edificación en la Dirección de Obra Universitaria consideró que “la ley de fraccionamientos puede encarecer la urbanización si los desarrolladores no cumplen con los requisitos establecidos en la normativa, lo que puede generar multas y sanciones por parte de las autoridades”. 

Autoridades de Morena, a favor de que el estado de “visto bueno” a fraccionamientos 

Quienes deberán conocer de primera mano los cambios previstos por la nueva ley son las autoridades municipales de Nayarit, que tienen en su agenda dialogar y analizar la legislación para adecuar sus reglamentos locales. La mayoría de los alcaldes son de Morena o partidos aliados, por lo que respaldan la ley propuesta por el gobernador Navarro Quintero.

En los próximos meses, el Iplanay deberá generar mesas de trabajo para discutir y explicar a los alcaldes y regidores cuáles serán las nuevas funciones que asumirá el gobierno del estado.

En entrevista con CPS Noticias, Jaime Cervantes Valdés, regidor de Tepic y presidente de la comisión de administración y control para el desarrollo urbano y medio ambiente, se mostró a favor de la nueva ley, luego de considerar que generará mayor orden en el desarrollo inmobiliario de la región.

“Yo creo que en Bahía se vive más que en Tepic; Tepic tuvo su auge de desarrollo en la primera década del milenio, Bahía de Banderas apenas está despegando y lo que vemos es un desorden con fraccionamientos ilegales, con lotificación ilegal, con fraccionamientos con la bandera social-progresiva que no lo son, que engañan a la gente, que revenden terrenos y no había quien pusiera orden”, dijo el edil.

El funcionario señaló que es necesario que el estado tome mayor responsabilidad en la urbanización de los municipios, pues su participación era meramente de opinión, mientras los gobiernos locales, al ser los responsables de autorizar los permisos para la edificación de fraccionamientos, se llevaban toda la presión de los desarrolladores.

“Yo creo que en el tema del desarrollo urbano sí se ocupaba un tanto más de orden y que el estado asumiera su responsabilidad en cuanto a los permisos porque hasta este momento el estado solamente daba, hasta cierto punto, opiniones y era el municipio quien decidía”, sentenció.

Por su parte, el Secretario de Gobierno de Nayarit, Juan Antonio Echegaray, dijo que la ley es necesaria para dar certeza a desarrolladores y compradores, y aseguró que no se viola la autonomía municipal garantizada en la Constitución. 

“Es muy clara la Constitución, la autonomía únicamente es de los gobiernos, la autonomía es para autorregularse y tienen la prestación de los servicios públicos. Si usted recuerda esto no es un servicio público, esta es una facultad que tiene de regular no solo el catastro, sino algunas licencias, que puede indistintamente tener la regulación tanto el estado como el municipio”, dijo.

Sin embargo, el secretario nayarita advirtió que los gobiernos locales podrían dejar de recibir recursos estatales en caso de negarse a actualizar sus reglamentos, pues los cambios normativos le dan la posibilidad al Gobierno del Estado de recaudar más recursos, mediante el cobro de los nuevos dictámenes que emitirá el Iplanay. 

“Todo es parte de una negociación de carácter político, que puedan sentarse quienes tengan la representación de las instancias y creo que transitaremos más allá de impugnaciones o derechos legítimos, porque te puedo dejar que captes ese recurso tú municipio, pero entonces, si no estás de acuerdo, yo veré que no se destinen más recursos a Bahía de Banderas”, sentenció Echegaray.

Pero, ¿De dónde obtendrá recursos el gobierno del estado? De acuerdo con Omar Felipe Vizcarra Sanjuan, director de ordenamiento territorial del Iplanay, habrá nuevos cobros que tendrán que cubrir los desarrolladores por las nuevas funciones que tendrá el Instituto, entre ellas la evaluación de los requisitos y dictaminación de procedencia de fraccionamientos, además del costo propio de la licencia de construcción.

“Lo que pasa es que el trámite tal cual, como se encuentra de momento en la ley de Asentamientos solo habla de un costo municipal, pero, por ejemplo, ya hay un costo que hace la Secretaría de Desarrollo Sustentable; ese costo es el que estaríamos tratando de dividir porque en la nueva ley se establece que va a haber nuevos dictámenes, esos nuevos dictámenes son los que estaríamos buscando la manera de que fuera un costo, pero que fuera bastante accesible”, señaló el funcionario.

Estos nuevos montos todavía no se definen, pero de no ser ‘accesibles’, como lo pretende el Iplanay, podrían impactar en el costo final de las viviendas, pues al desarrollador le costaría más recursos obtener la licencia final.

Los costos adicionales para los desarrolladores por los nuevos dictámenes que emitirá el Iplanay, se darán a conocer cuando se publique el reglamento de la ley, seis meses después de la publicación de la nueva legislación.

Para poder implementar los cambios que contempla la ley, este año se deberán realizar los ajustes en materia de autorizaciones en la Ley de Ingresos de Nayarit y en las respectivas leyes de ingresos municipales.

CPS Noticias también buscó la postura de los alcaldes y regidores para conocer cómo abordarán las inminentes actualizaciones de sus reglamentos para alinearse a la nueva ley de fraccionamientos, o si en su caso, preparan algún recurso legal para impugnar la legislación, sin embargo, no todos accedieron a fijar su postura.

Alcaldes de Nayarit guardan silencio sobre ley de fraccionamientos

Aunque desarrolladores urbanos consideran que la nueva ley de fraccionamientos contraviene la autonomía municipal, la mayoría de los alcaldes y regidores de Nayarit optaron por guardar silencio sobre las implicaciones que trae consigo la ley recién aprobada.

Los alcaldes de Morena y de la oposición, consultados por CPS Noticias, rechazaron responder las reiteradas solicitudes de entrevista que les hizo llegar este medio desde el mes pasado, ya sea por falta de interés o conocimiento sobre los pormenores de la nueva ley aprobada, porque no es un tema prioritario en sus agendas o por mantenerse alineados a los intereses del gobierno estatal de Morena, impulsor de la ley de fraccionamientos.

Los alcaldes de Morena de Tepic y Compostela, se negaron a dar una entrevista sobre el tema. Desde hace un mes, Tribuna de la Bahía envió a los ediles peticiones de entrevista para conocer si impugnarán la nueva ley de fraccionamientos, pero ninguno quiso dar a conocer su postura.

Las regidoras de Bahía de Banderas, Elda Minjarez y Lourdes Ruiz, integrantes de la comisión de Desarrollo Urbano, tampoco atendieron los diversos cuestionamientos de este medio informativo.

En Tepic, el encargado de prensa de la alcaldesa Geraldine Ponce, respondió que la funcionaria se encontraba de viaje, por lo que no podría dar entrevistas a la prensa, mientras que el síndico, Daniel Mercado, se disculpó tras admitir que el dirigente estatal del partido Morena era el encargado de emitir una postura sobre la nueva ley.

Sin embargo, los alcaldes de Morena de Nayarit, con excepción de la alcaldesa de Bahía de Banderas, no son los únicos que guardaron silencio sobre la ley que aprobó el Congreso a finales de marzo pasado. 

Los ediles panistas de Ixtlán del Río y San Blas, el alcalde emecista de Tuxpan y el primer edil de Amatlán de Cañas, se suman a la fila de autoridades municipales que evadieron dar una postura pública sobre la regulación de fraccionamientos.  

La jefatura de prensa de Tuxpan respondió que el alcalde de Movimiento Ciudadano, José Luis Tovar, se encontraba ocupado para atender las peticiones de entrevista que le fueron enviadas en distintos días: “Debido a la naturaleza de las responsabilidades del Presidente Municipal, su agenda está actualmente bastante ocupada”, dijo el encargado de atención a medios. 

En el mismo tono, el director de comunicación social del Ayuntamiento de Ixtlán del Río destacó que la alcaldesa albiazul, Elsa Pardo Rivera, se encontraba muy ocupada para atender los cuestionamientos de Tribuna de la Bahía.

Mientras que José Antonio Bajaras López, alcalde panista de San Blas, tampoco atendió las solicitudes de entrevista; y en Amatlán de Cañas, la oficina de prensa del presidente Jesús Rafael Sandoval se limitó a responder que “por el momento el alcalde se encuentra muy ocupado”. 

Sin duda, la nueva ley de fraccionamientos seguirá causando reacciones contrastantes entre los diversos actores que participan, desde el gobernador Miguel Ángel Navarro Quintero, impulsor de la iniciativa aprobada, hasta los cabildos de los veinte municipios del estado, que deberán definir si defienden su autonomía o, por el contrario, se alinean a los intereses del gobierno estatal.

Por lo pronto, los gobiernos locales tienen unas semanas más para actualizar sus reglamentos, o presentar algún recurso legal para impugnar la ley, mientras que el Iplanay deberá emprender las gestiones para entablar mesas de trabajo con las autoridades municipales, y aumentar sus recursos humanos y presupuestales para asumir las nuevas atribuciones que tendrá en el desarrollo urbano de Nayarit.

Milton Colmenares